Eckdaten
- Wer kaufen darf
- Jeder — manche Käufer benötigen eine AIP-Genehmigung
- Genehmigungsfreie Gebiete
- Special Designated Areas (SDAs)
- AIP-Mindestwert (Apartment)
- €174,274 (LN 174/2024)
- AIP-Mindestwert (sonstige)
- €300,619 (LN 174/2024)
- Stempelsteuer
- 5 % (vom Käufer gezahlt)
- Typischer Zeitrahmen
- Etwa 3 Monate vom Konvenju bis zur Kaufurkunde
Ausländische Käufer sind in Malta willkommen. Die Insel verbindet EU-Mitgliedschaft, Englisch als Amtssprache, ein Rechtssystem, das vielen internationalen Juristen vertraut ist, und einen Immobilienmarkt mit echter Tiefe im Premiumsegment. Was Malta auszeichnet, ist ein zweigleisiges System für Nicht-Ansässige: Special Designated Areas, in denen jeder ohne Einschränkung kaufen kann, und der Rest Maltas, wo Nicht-Ansässige eine unkomplizierte Genehmigung benötigen.
Wer darf in Malta Immobilien kaufen?
| Käufer | Was gilt |
|---|---|
| Maltesische Staatsbürger | Keine Einschränkungen |
| EU-Bürger mit 5+ Jahren ununterbrochenem Wohnsitz in Malta | Wie maltesische Staatsbürger |
| Andere EU-Bürger | Erstwohnsitz grundsätzlich frei; für eine zweite Immobilie außerhalb von SDAs kann eine AIP-Genehmigung erforderlich sein |
| Nicht-EU-Bürger | AIP-Genehmigung außerhalb von SDAs; keine Einschränkungen innerhalb von SDAs |
| Unternehmen mit 25 %+ nicht ansässigen Eigentümern | AIP-Genehmigungsregeln gelten |
Special Designated Areas (SDAs)
SDAs sind bestimmte Projekte, in denen maltesische und ausländische Käufer gleich behandelt werden: keine Genehmigung, keine Begrenzung der Anzahl der Immobilien und freie Vermietbarkeit. Dazu gehören Portomaso und Pender Gardens in St. Julian’s, Tigné Point und Fort Cambridge in Sliema, Tas-Sellum in Mellieħa, SmartCity, Madliena Village sowie auf Gozo Fort Chambray und Kempinski Residences. Weitere werden per Legal Notice hinzugefügt — allein 2025 zwei. Lesen Sie Special Designated Areas erklärt.
Außerhalb von SDAs: die AIP-Genehmigung
Anderswo beantragen Nicht-Ansässige eine Acquisition of Immovable Property (AIP) Genehmigung. Sie wird in der Regel für eine Wohnimmobilie zur Eigennutzung erteilt, vorbehaltlich eines Mindestwerts — nach Legal Notice 174 von 2024 €174,274 für ein Apartment oder eine Maisonette und €300,619 für sonstige Immobilien. Mit einer AIP-Genehmigung erworbene Immobilien dürfen nicht an Dritte vermietet werden. Siehe die AIP-Genehmigung erklärt.
So funktioniert der Kauf
- Suchen und besichtigen. Ihr Makler stellt eine Auswahl an Immobilien zusammen — auch Off-Market-Objekte — und organisiert Besichtigungen oder Video-Rundgänge.
- Preis und Bedingungen vereinbaren. Bedingungen wie Finanzierung, Genehmigungen oder Inventar werden in dieser Phase verhandelt.
- Den Vorvertrag (konvenju) unterzeichnen. Eine verbindliche Vorvereinbarung, in der Regel mit einer Anzahlung von rund 10 %, vom Notar registriert. Sie zahlen 1 % vorläufige Stempelsteuer.
- Due Diligence. Der Notar prüft Eigentumstitel, Schulden und Eintragungen; Ihr Architekt prüft Genehmigungen und Zustand; Ihre AIP-Genehmigung und ein etwaiger Kredit werden eingeholt.
- Kaufurkunde. Unterzeichnet vor dem Notar, der den Restkaufpreis und die Steuer einzieht. Sie erhalten die Schlüssel.
Jeder Schritt wird in Der Ablauf des Immobilienkaufs erklärt.
Was es kostet
Planen Sie bei einem typischen Kauf zum Kaufpreis etwa 7 %–8 % Kaufnebenkosten einschließlich Stempelsteuer ein: 5 % Stempelsteuer, Notargebühren von etwa 2 % zuzüglich Recherchen und Registrierung, eine etwaige AIP-Gebühr und Berater. Käufer aus Nicht-EU-Ländern zahlen pauschal 5 % Stempelsteuer und haben keinen Anspruch auf die Erleichterungen für Erstkäufer oder die Vorteile der Urban Conservation Areas. Unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten listet sie einzeln auf.
Steuern als Eigentümer
- Keine jährliche Grundsteuer und keine Vermögensteuer.
- Mieteinnahmen: wahlweise pauschal 15 % der Bruttomiete oder normale Sätze auf die Nettomiete — Details.
- Beim Verkauf: abgeltende Quellensteuer, in der Regel 8 % des Preises — Details.
Immobilie und Aufenthaltsrecht
Immobilienbesitz allein begründet kein Aufenthaltsrecht, doch eine qualifizierende Immobilie steht im Mittelpunkt der maltesischen Aufenthaltsprogramme:
- MPRP — dauerhafter Aufenthalt für Familien aus Nicht-EU-Ländern; Kauf ab €375,000 oder Miete ab €14,000 pro Jahr.
- Global Residence Programme — steuerliche Ansässigkeit mit einem Pauschalsatz von 15 % auf überwiesene ausländische Einkünfte; Kauf ab €275,000 (€220,000 im Süden und auf Gozo).
- Malta Retirement Programme — für Rentner aus der EU, dem EWR und der Schweiz.
Vergleichen Sie sie unter Aufenthaltsoptionen in Malta.
Wo Sie kaufen sollten
Leben am Hafen in Sliema und St. Julian’s, genehmigungsfreie Apartments in Portomaso und Tigné Point, historische Häuser in Valletta und Mdina, Villen mit Garten in Madliena oder an den Buchten von Mellieħa — unsere Gebietsführer vergleichen sie ehrlich.
Fünf Dinge, die wir jedem internationalen Käufer sagen
- Entscheiden Sie sich früh für SDA oder AIP – davon hängt ab, welche Immobilien Sie kaufen und ob Sie sie vermieten dürfen.
- Beauftragen Sie Ihren eigenen Notar. In Malta wählt und bezahlt in der Regel der Käufer den Notar, der Ihre Interessen in Bezug auf den Eigentumstitel wahrt.
- Lassen Sie ein Architektengutachten erstellen – bei allem außer einem Neubau in einer verwalteten Wohnanlage.
- Stimmen Sie den Kauf auf Ihre Aufenthaltspläne ab – vor dem Vorvertrag, nicht danach.
- Halten Sie Geldflüsse nachvollziehbar. Banken und Notare führen strenge Geldwäscheprüfungen durch; klare Nachweise über die Mittelherkunft beschleunigen alles.
