Eckdaten
- Stufe 1
- Kaufvorvertrag (Konvenju)
- Übliche Anzahlung
- Etwa 10% des Preises
- Steuer beim Konvenju
- 1% vorläufige Stempelsteuer
- Stufe 2
- Endgültige Kaufurkunde
- Typischer Abstand
- Etwa 3 Monate
- Wichtigster Fachmann
- Ihr Notar
Ein Immobilienkauf in Malta hat zwei rechtliche Stufen. Zunächst unterzeichnen Käufer und Verkäufer einen Kaufvorvertrag — den Konvenju —, der beide Seiten an die vereinbarten Bedingungen bindet. Sobald die Prüfungen abgeschlossen sind, unterzeichnen sie vor einem Notar die endgültige Kaufurkunde, und das Eigentum geht über. Dazwischen erledigen der Notar, Ihr Architekt und gegebenenfalls Ihre Bank und die Steuerbehörden ihre Arbeit.
Schritt 1 — Die richtige Immobilie finden
Legen Sie Ihre Anforderungen fest — Gegend, Objektart, Budget, ob Sie eine AIP-fähige oder SDA-Immobilie benötigen — und besichtigen Sie persönlich oder per Video. Fragen Sie den Makler frühzeitig nach bekannten Problemen: Genehmigungen, Gemeinschaftsflächen, geplante Bauarbeiten in der Nähe.
Schritt 2 — Preis und Bedingungen vereinbaren
Das Angebot ist mehr als eine Zahl. Vereinbaren Sie schriftlich:
- den Preis und was enthalten ist (Möbel, Parkplatz, Lagerraum);
- die Frist für die endgültige Urkunde;
- Bedingungen — zum Beispiel „vorbehaltlich eines Bankkredits“, „vorbehaltlich einer AIP-Genehmigung“ oder „vorbehaltlich eines zufriedenstellenden Gutachtens“;
- wer was bezahlt, etwa ausstehende Arbeiten oder Gemeinschaftskosten.
Schritt 3 — Den Kaufvorvertrag (Konvenju) unterzeichnen
Der Konvenju wird von beiden Parteien unterzeichnet, in der Regel im Büro des Notars.
- Eine Anzahlung von etwa 10% des Preises ist üblich; sie wird normalerweise bis zur Urkunde vom Notar oder Makler verwahrt.
- Der Käufer zahlt 1% vorläufige Stempelsteuer, wenn der Notar die Vereinbarung bei den Steuerbehörden registriert.
- Die Vereinbarung legt eine Gültigkeitsdauer fest — üblicherweise etwa drei Monate —, innerhalb derer die Urkunde unterzeichnet werden muss.
Schritt 4 — Due Diligence
Während der Vorvertragsphase:
- Der Notar prüft den Eigentumstitel, bestätigt das Verkaufsrecht des Verkäufers und sucht nach Hypotheken, Privilegien und anderen auf der Immobilie eingetragenen Belastungen.
- Ihr Architekt prüft, ob das Gebäude seinen Baugenehmigungen entspricht, und beurteilt seinen Zustand.
- Ihre Bank bewertet die Immobilie und erteilt ihr formelles Kreditangebot, sofern Sie finanzieren.
- Die Steuerbehörden bearbeiten einen etwaigen Antrag auf eine AIP-Genehmigung, mit einer angestrebten Bearbeitungszeit von etwa 35 Tagen.
Unsere Due-Diligence-Checkliste führt jede Prüfung auf.
Schritt 5 — Die endgültige Kaufurkunde
Am Abschlusstag unterzeichnen Käufer und Verkäufer (oder ihre Bevollmächtigten) die Kaufurkunde vor dem Notar. Der Käufer zahlt den Restbetrag des Preises und der Stempelsteuer; die Grunderwerbsteuer des Verkäufers wird einbehalten; etwaige Hypotheken auf der Immobilie werden abgelöst. Der Notar registriert dann die Urkunde und Sie erhalten die Schlüssel.
Schritt 6 — Nach dem Abschluss
- Versorgung: Strom- und Wasserkonten bei ARMS umschreiben — siehe Versorgungsleistungen in Malta.
- Versicherung: Gebäude- und Hausratversicherung, besonders bei Wohnungen mit gemeinsamen Bauteilen.
- Eigentümergemeinschaft: beim Verwalter der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes anmelden.
- Aufenthaltsgenehmigung: Wenn der Kauf einen MPRP- oder GRP-Antrag unterstützt, senden Sie die Urkunde an Ihren lizenzierten Agenten.
Zeitplan auf einen Blick
| Phase | Typische Dauer |
|---|---|
| Besichtigungen bis zum angenommenen Angebot | Tage bis Wochen |
| Angebot bis Vorvertrag | 1–2 Wochen |
| Vorvertrag bis endgültige Urkunde | Etwa 3 Monate |
| Urkunde bis zur Registrierung | Wird vom Notar erledigt |
