Eckdaten
- Stempelsteuer beim Kauf
- 5% (1% beim Vorvertrag)
- Steuer beim Verkauf
- 8% abgeltende Quellensteuer
- Mieteinnahmen
- Optional 15% auf die Bruttomiete
- Jährliche Grund- / Vermögensteuer
- Keine
- Erbschaft
- 5% Abgabe — keine Erbschaftsteuer
- Erstkäufer
- Keine Steuer auf die ersten €200.000
Malta besteuert nicht den bloßen Besitz eines Eigenheims. Es gibt keine Grundsteuer, keine kommunale Immobilienabgabe und keine Vermögensteuer. Stattdessen fällt Steuer an vier Punkten im Lebenszyklus einer Immobilie an: beim Kauf, Verkauf, bei der Vermietung oder Erbschaft. Jeder hat eigene Regeln, und jeder kennt Befreiungen, die eine beträchtliche Summe sparen können, wenn man sie im Voraus kennt.
Beim Kauf: Stempelsteuer
Der Käufer zahlt eine Urkundensteuer — allgemein Stempelsteuer genannt — zum Regelsatz von 5% des Kaufpreises (genau genommen €5 je €100 oder Teil davon). Sie wird in zwei Raten gezahlt:
- 1% bei Registrierung des Vorvertrags. Der konvenju ist die vorläufige Vereinbarung, die nach Einigung über den Preis unterzeichnet wird; der Notar registriert ihn bei den Steuerbehörden und erhebt diese vorläufige Steuer.
- Die restlichen 4% bei der endgültigen Urkunde, wenn das Eigentum auf Sie übergeht.
Mehrere Programme reduzieren dies für EU-Käufer. Erstkäufer zahlen auf die ersten €200,000 des Kaufpreises keine Steuer, sofern die Immobilie ihr einziger Wohnsitz wird. Zweitkäufer, die ihr Eigenheim ersetzen, können die auf die ersten €86,000 gezahlte Steuer zurückfordern. Immobilien in Urban Conservation Areas genossen weitere Ermäßigungen. Nicht-EU-Käufer zahlen pauschal 5% und kommen weder für diese Vergünstigungen noch für die Vorteile der Urban Conservation Areas in Frage. Da mehrere dieser Programme jährlich im Haushalt verlängert werden, klären Sie die aktuelle Lage vor der Unterzeichnung mit Ihrem Notar. Unser Ratgeber zur Stempelsteuer und die Programme für Erst- und Zweitkäufer behandeln die Einzelheiten.
Beim Verkauf: abgeltende Quellensteuer
Seit dem 1. Januar 2015 werden die meisten Verkäufe maltesischer Immobilien durch Privatpersonen über eine abgeltende Quellensteuer auf den Übertragungswert besteuert — den höheren Wert aus vereinbartem Preis und Marktwert — statt auf den Gewinn. Der Notar zieht sie bei der Urkunde ab und führt sie ab, womit die Steuer des Verkäufers auf den Verkauf beglichen ist.
| Situation | Satz auf den Übertragungswert |
|---|---|
| Allgemeine Regel | 8% |
| Vor dem 1. Januar 2004 erworbene Immobilie | 10% |
| Innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft (nicht Teil eines Projekts) | 5% |
| Ihr eigener Wohnsitz, mindestens drei aufeinanderfolgende Jahre in Besitz und bewohnt | Befreit |
Die Befreiung für das eigene Heim ist diejenige, auf die sich die meisten Verkäufer stützen — und sie hat Bedingungen, unter anderem dazu, wann Sie die Immobilie räumen. Siehe Grunderwerbsteuer beim Verkauf, wie die Sätze zusammenwirken und welche Unterlagen der Notar verlangt.
Bei Vermietung: 15% auf die Bruttomiete oder die regulären Sätze
Mieteinnahmen sind in Malta steuerpflichtig, und Eigentümer können jedes Jahr zwischen zwei Methoden wählen:
- Pauschal 15% auf die Bruttomiete — ohne Abzüge, ohne weitere Steuer und mit einer einfachen jährlichen Erklärung. Dies gilt seit 2014 für Wohnraumvermietung und seit 2016 für Gewerbevermietung, jedoch nicht für Mieten von nahestehenden Personen.
- Die regulären progressiven Sätze auf die Nettomiete, nach Abzug abzugsfähiger Ausgaben.
Die Wahl gilt für alle qualifizierenden Mieteinnahmen des jeweiligen Jahres. Vermieter, die einen langfristigen privaten Wohnraummietvertrag von zwei Jahren oder mehr bei der Housing Authority registrieren und die 15%-Methode wählen, können zudem Anspruch auf eine Steuerrückerstattung haben. Unser Ratgeber zur Besteuerung von Mieteinnahmen erläutert beide Methoden an einem Rechenbeispiel, und Vermietung Ihrer Immobilie in Malta behandelt die Mietvertragsregeln selbst.
Bei Erbschaft: Abgabe statt Erbschaftsteuer
Malta kennt keine Erbschaft-, Nachlass- oder Schenkungsteuer. Geht Immobilienvermögen jedoch im Todesfall über, zahlen die Erben eine Urkundensteuer — in der Regel 5% des Marktwerts am Todestag — über eine notarielle Erklärung causa mortis. Es gibt wichtige Vergünstigungen:
- Ein überlebender Ehepartner, der den Anteil des Verstorbenen am einzigen Wohnsitz erbt, ist befreit.
- Wohnt ein Erbe bereits als einzigem Wohnsitz im geerbten Haus, gilt ein ermäßigter Satz von 3.5% auf den ersten Teil des Werts — mit dem Haushalt 2026 auf die ersten €400,000 angehoben.
- Eine zügige Abgabe der Erklärung lohnt sich: Innerhalb von sechs Monaten gibt es einen kleinen Nachlass, und nach einem Jahr fallen Zinsen an.
Auch Eltern, die ihren Kindern ein Haus schenken, profitieren: Auf die ersten €250,000 wird keine Steuer erhoben, sofern die Immobilie zu Wohnzwecken genutzt wird. Unser Ratgeber zum Erben von Immobilien in Malta erklärt das Verfahren.
Wenn Sie ansässig werden: wie Ihr übriges Einkommen besteuert wird
Für internationale Käufer ist die größere Steuerfrage oft gar nicht die Immobilie, sondern was mit ihrem weltweiten Einkommen geschieht, sobald sie in Malta leben. Personen, die ansässig, aber nicht domiziliert sind, werden auf maltesisches Einkommen und auf nach Malta überwiesenes ausländisches Einkommen besteuert — nicht auf im Ausland belassenes ausländisches Einkommen und nicht auf ausländische Kapitalgewinne. Eine Mindeststeuer von €5,000 pro Jahr gilt, wenn das nicht überwiesene ausländische Einkommen €35,000 erreicht. Sonderprogramme wie das Global Residence Programme und das Malta Retirement Programme bieten einen Pauschalsatz von 15% auf überwiesenes ausländisches Einkommen gegen eine jährliche Mindeststeuer. Beginnen Sie mit Non-Dom-Besteuerung erklärt.
Planungspunkte vor der Unterzeichnung
- Kalkulieren Sie die vollen Kaufkosten, nicht nur die 5%: Notargebühren, Recherchen und Registrierung verursachen weitere Kosten — siehe die Kosten des Immobilienkaufs in Malta.
- Prüfen Sie vor dem Vorvertrag, für welches Programm Sie in Frage kommen. Die Berechtigung wird in der Regel zum Datum des konvenju geprüft.
- Entscheiden Sie mit Ihrem Berater, wie Sie die Immobilie halten — persönlich, gemeinsam oder über eine Gesellschaft —, da die steuerliche Behandlung unterschiedlich ist.
- Bewahren Sie Ihre Kaufunterlagen auf. Wenn Sie später verkaufen, bestimmen Erwerbsdatum und -wert, welcher Quellensteuersatz gilt.
