Points clés
- Droits d’enregistrement à l’achat
- 5% (1% à la promesse de vente)
- Impôt à la vente
- Retenue à la source libératoire de 8%
- Revenus locatifs
- 15% optionnel sur les loyers bruts
- Impôt foncier annuel / impôt sur la fortune
- Aucun
- Succession
- Droits de 5% — pas d’impôt sur les successions
- Primo-accédants
- Aucun droit sur les premiers €200,000
Malte ne taxe pas le simple fait de posséder un logement. Il n’y a ni taxe d’habitation, ni taxe foncière municipale, ni impôt sur la fortune nette. L’impôt intervient à quatre moments de la vie d’un bien : lorsqu’il est acheté, vendu, loué ou transmis par succession. Chacun a ses propres règles, et chacun comporte des exonérations qui peuvent faire économiser une somme considérable si vous les connaissez à l’avance.
À l’achat : les droits d’enregistrement
L’acheteur paie un droit sur les actes — communément appelé droit de timbre (stamp duty) — au taux standard de 5% du prix (précisément, 5 € par tranche de 100 € ou fraction). Il est réglé en deux fois :
- 1% lors de l’enregistrement de la promesse de vente. Le konvenju est le compromis signé une fois le prix convenu ; le notaire l’enregistre auprès de l’administration fiscale et perçoit ce droit provisoire.
- Les 4% restants lors de l’acte définitif, lorsque la propriété vous est transférée.
Plusieurs dispositifs réduisent ce montant pour les acheteurs de l’UE. Les primo-accédants ne paient aucun droit sur les premiers 200 000 € du prix, à condition que le logement devienne leur résidence unique. Les secundo-accédants qui remplacent leur logement peuvent récupérer les droits payés sur les premiers 86 000 €. Les logements situés en zones de conservation urbaine ont bénéficié de réductions supplémentaires. Les acheteurs hors UE paient un taux forfaitaire de 5% et ne peuvent prétendre ni à ces allègements ni aux avantages des zones de conservation urbaine. Plusieurs de ces dispositifs étant reconduits chaque année dans le budget, vérifiez la situation en vigueur auprès de votre notaire avant de signer. Notre guide des droits d’enregistrement et nos dispositifs pour primo- et secundo-accédants détaillent ces points.
À la vente : la retenue à la source libératoire
Depuis le 1er janvier 2015, la plupart des ventes de biens maltais par des particuliers sont imposées via une retenue à la source libératoire sur la valeur de cession — le plus élevé du prix convenu et de la valeur de marché — plutôt que sur la plus-value. Le notaire la prélève lors de l’acte et la reverse, ce qui solde l’impôt du vendeur sur la vente.
| Situation | Taux appliqué à la valeur de cession |
|---|---|
| Règle générale | 8% |
| Bien acquis avant le 1er janvier 2004 | 10% |
| Vendu dans les cinq ans suivant l’achat (hors projet immobilier) | 5% |
| Votre propre résidence, détenue et occupée pendant au moins trois années consécutives | Exonéré |
L’exonération pour la résidence principale est celle dont bénéficient la plupart des vendeurs — et elle est soumise à conditions, notamment quant à la date à laquelle vous quittez le bien. Voir l’impôt sur la cession immobilière lors de la vente pour comprendre l’articulation des taux et les documents que le notaire vous demandera.
À la location : 15% sur les loyers bruts, ou le barème normal
Les revenus locatifs sont imposables à Malte, et les propriétaires peuvent choisir chaque année entre deux méthodes :
- Un taux forfaitaire de 15% sur les loyers bruts — sans déductions, sans impôt supplémentaire, et avec une déclaration annuelle simple. Il s’applique aux locations résidentielles depuis 2014 et aux locations commerciales depuis 2016, mais pas aux loyers versés par des parties liées.
- Le barème progressif ordinaire sur les loyers nets, après déduction des charges admises.
Ce choix couvre l’ensemble de vos revenus locatifs éligibles pour l’année. Les bailleurs qui enregistrent auprès de la Housing Authority un bail résidentiel privé de longue durée de deux ans ou plus et optent pour la méthode des 15% peuvent également bénéficier d’un crédit d’impôt. Notre guide de la fiscalité des revenus locatifs détaille les deux méthodes avec un exemple chiffré, et louer votre bien à Malte présente les règles applicables aux baux.
À la succession : des droits, pas d’impôt sur les successions
Malte n’applique aucun impôt sur les successions, sur le patrimoine successoral ni sur les donations. Toutefois, lorsqu’un bien immobilier est transmis au décès, les héritiers paient un droit sur les actes — généralement 5% de la valeur de marché à la date du décès — au moyen d’une déclaration notariée causa mortis. D’importants allègements existent :
- Le conjoint survivant qui hérite de la part du défunt dans leur résidence unique est exonéré.
- Lorsqu’un héritier vit déjà dans le logement hérité à titre de résidence unique, un taux réduit de 3,5% s’applique à la première tranche de la valeur — portée par le budget 2026 aux premiers 400 000 €.
- Il est important de déposer la déclaration rapidement : une petite remise est accordée dans les six mois, et des intérêts courent au-delà d’un an.
Les parents qui donnent un logement à leurs enfants peuvent aussi en bénéficier : aucun droit n’est perçu sur les premiers 250 000 € lorsque le bien est utilisé à des fins résidentielles. Notre guide sur l’héritage d’un bien immobilier à Malte explique la procédure.
Si vous devenez résident : l’imposition de vos autres revenus
Pour les acheteurs internationaux, la principale question fiscale ne porte souvent pas sur le bien lui-même, mais sur ce qu’il advient de leurs revenus mondiaux une fois installés à Malte. Les personnes résidentes mais non domiciliées sont imposées sur leurs revenus maltais et sur les revenus étrangers rapatriés à Malte — pas sur les revenus étrangers conservés à l’étranger, ni sur les plus-values étrangères. Un impôt minimum de 5 000 € par an s’applique lorsque les revenus étrangers non rapatriés atteignent 35 000 €. Des programmes spéciaux tels que le Global Residence Programme et le Malta Retirement Programme offrent un taux forfaitaire de 15% sur les revenus étrangers rapatriés en échange d’un impôt annuel minimum. Commencez par la fiscalité des non-domiciliés expliquée.
Points à anticiper avant de signer
- Budgétez le coût total de l’achat, et pas seulement les 5% : honoraires de notaire, recherches et enregistrement s’y ajoutent — voir les frais d’achat d’un bien à Malte.
- Vérifiez à quel dispositif vous avez droit avant la promesse de vente. L’éligibilité est généralement appréciée à la date du konvenju.
- Décidez avec votre conseiller comment vous détiendrez le bien — à titre personnel, en indivision ou via une société — car le traitement fiscal diffère.
- Conservez vos documents d’achat. Lorsque vous vendrez, la date et la valeur d’acquisition détermineront le taux de retenue applicable.
