关键信息
- 购房印花税
- 5%（预售协议时缴纳 1%）
- 出售税
- 8% 最终预扣税
- 租金收入
- 可选按租金总额 15%
- 年度房产税/财富税
- 无
- 继承
- 5% 文书税——无遗产税
- 首次购房者
- 首个 €200,000 免征印花税
马耳他不会仅因拥有住房而征税。这里没有市政税、没有地方房产税，也没有净财富税。税收只发生在房产生命周期的四个时点：购买、出售、出租或继承时。每个时点都有各自的规则，也都有豁免政策——如果事先了解，可以节省可观的金额。
购买时：印花税
买方须缴纳文书税——通称印花税——标准税率为价格的 5%（严格来说，每 €100 或不足 €100 的部分缴纳 €5）。分两期缴纳：
- 登记预售协议时缴纳 1%。konvenju 是价格谈妥后签署的初步协议；公证人将其向税务机关登记，并收取这笔临时税款。
- 其余 4% 在签署最终契约时缴纳，届时所有权转移给您。
多项计划为欧盟买家减免此税。首次购房者在房屋成为其唯一住所的前提下，价格中首 €200,000 免缴税款。置换住房的二次购房者可申请退还首 €86,000 部分已缴的税款。城市保护区内的房屋还享有额外减免。非欧盟买家统一缴纳 5%，不享受上述减免或城市保护区优惠。由于其中多项计划每年在预算中续期，签约前请向您的公证人确认最新情况。我们的印花税指南和首次及二次购房者计划详细介绍了相关内容。
出售时：最终预扣税
自 2015 年 1 月 1 日起，个人出售马耳他房产大多按转让价值征收最终预扣税——转让价值取约定价格与市场价值中的较高者——而非按收益征税。公证人在签署契约时代扣代缴，卖方的出售税务即告结清。
| 情形 | 按转让价值计算的税率 |
|---|---|
| 一般规则 | 8% |
| 2004 年 1 月 1 日之前购得的房产 | 10% |
| 购买后五年内出售（不属于开发项目） | 5% |
| 您本人的住所，拥有并连续居住至少三年 | 免税 |
自住房豁免是大多数卖方所依赖的——但它附有条件，包括何时搬离房产。请参阅出售时的房产转让税，了解各税率如何相互作用以及公证人会要求提供哪些文件。
出租时：按租金总额 15% 或按普通税率
在马耳他，租金收入须纳税，业主每年可在两种方式中选择：
- 按租金总额统一缴纳 15%——无扣除项、无需再缴其他税款，年度申报简单。该方式自 2014 年起适用于住宅出租，自 2016 年起适用于商业出租，但不适用于关联方支付的租金。
- 按扣除可抵扣费用后的租金净额适用普通累进税率。
所作选择适用于您当年所有符合条件的租金收入。在住房管理局登记两年或以上私人住宅长期租约并选择 15% 方式的房东，还可能有资格获得退税。我们的租金收入税指南通过实例详解两种方式，在马耳他出租您的房产则介绍了租约规则本身。
继承房产时：缴纳文书税，而非遗产税
马耳他没有遗产税、财产继承税或赠与税。但不动产因死亡而转移时，继承人须通过 causa mortis 公证声明缴纳文书税——一般为死亡之日市场价值的 5%。以下是重要的减免：
- 在世配偶继承已故配偶在其唯一住所中的份额，可获豁免。
- 若继承人已将所继承的房屋作为其唯一住所居住，则价值的首部分适用3.5% 的优惠税率——2026 年预算已将该部分上调至首 €400,000。
- 及时提交声明十分重要：六个月内提交可获少量退税，超过一年则开始计息。
父母将住房赠与子女也可受益：若房产用于居住，首 €250,000 免征文书税。我们的在马耳他继承房产指南介绍了相关流程。
若成为居民：其他收入如何征税
对于国际买家而言，更重要的税务问题往往并非房产本身，而是在马耳他居住后其全球收入如何处理。居民但非住所者（non-dom）就马耳他收入以及汇入马耳他的境外收入纳税——留在境外的境外收入和境外资本利得均不征税。若未汇入的境外收入达到 €35,000，则每年须缴纳 €5,000 的最低税额。全球居留计划和马耳他退休计划等特别计划对汇入的境外收入适用 15% 的统一税率，但须缴纳年度最低税额。请从非住所者税制详解开始了解。
签约前的规划要点
- 按购房全部成本做预算，而不仅是 5%：公证费、查册和登记费会带来额外成本——请参阅在马耳他购房的费用。
- 在签署预售协议前确认您符合哪项计划。资格通常以 konvenju 签署之日为准进行审核。
- 与您的顾问一起决定持有房产的方式——个人持有、共同持有或通过公司持有——因为税务处理各不相同。
- 妥善保管您的购房文件。日后出售时，购入日期和价值将决定适用哪一档预扣税率。
