关键信息
- 谁可以购买
- 任何人——部分买家需要AIP许可证
- 免许可证区域
- 特别指定区域（SDA）
- AIP最低价值（公寓）
- €174,274（LN 174/2024）
- AIP最低价值（其他）
- €300,619（LN 174/2024）
- 印花税
- 5%（由买方支付）
- 典型时间线
- 从konvenju到正式契约约3个月
马耳他欢迎外国买家。这座岛国兼具欧盟成员国身份、英语为官方语言、许多国际律师熟悉的法律体系，以及在高端领域具有真正深度的房产市场。马耳他的独特之处在于针对非居民的双轨制度：特别指定区域，任何人均可不受限制地购买；以及马耳他其他地区，非居民需要一份简单的许可证。
谁可以在马耳他购房？
| 买家 | 适用规定 |
|---|---|
| 马耳他公民 | 无限制 |
| 在马耳他连续居住满5年的欧盟公民 | 与马耳他公民相同 |
| 其他欧盟公民 | 第一套住所一般不受限制；在SDA以外购买第二套房产可能需要AIP许可证 |
| 非欧盟公民 | SDA以外需要AIP许可证；SDA内无限制 |
| 非居民持股25%以上的公司 | 适用AIP许可证规定 |
特别指定区域（SDA）
SDA是特定的开发项目，在这里马耳他买家和外国买家享有完全相同的待遇：无需许可证，房产数量不受限制，并可自由出租。其中包括圣朱利安斯的Portomaso和Pender Gardens、斯利马的Tigné Point和Fort Cambridge、梅利哈的Tas-Sellum、SmartCity、Madliena Village，以及戈佐岛的Fort Chambray和Kempinski Residences。更多项目会通过法律公告增补——仅2025年就新增了两个。请阅读特别指定区域详解。
SDA以外：AIP许可证
在其他地区，非居民需申请不动产购置（AIP）许可证。该许可证通常针对供自用的一套住宅房产授予，并须满足最低价值要求——根据2024年第174号法律公告，公寓或复式独门公寓为€174,274，其他房产为€300,619。根据AIP许可证购买的房产不得出租给第三方。请参阅AIP许可证详解。
购房流程
- 搜寻与看房。您的中介会筛选房源——包括未公开上市的房源——并安排实地看房或视频看房。
- 商定价格和条款。融资、许可证或包含物品等条件在此阶段协商。
- 签署预售协议（konvenju）。这是一份具有约束力的初步协议，通常需支付约10%的定金，并由公证人登记。您需缴纳1%的临时印花税。
- 尽职调查。公证人核查产权、债务和登记情况；您的建筑师核查许可证和房屋状况；同时办理AIP许可证和任何贷款。
- 正式契约。在公证人面前签署，由公证人收取剩余房款和税费。您拿到钥匙。
每一步都在购房流程中有详细说明。
费用
一般购房时，请在房价之外预留约7%–8%的购房成本，包括印花税：5%的印花税、约2%的公证费以及产权查询和登记费、任何AIP费用和顾问费用。非欧盟买家按5%的统一税率缴纳印花税，且不享受首次购房者减免或城市保护区优惠。我们的购房成本指南逐项列出了这些费用。
持有后的税务
房产与居留
拥有房产本身并不能获得居留权，但符合条件的房产是马耳他各项居留计划的核心：
- MPRP——面向非欧盟家庭的永久居留；购房€375,000起或租房每年€14,000起。
- 全球居留计划——税务居民身份，汇入的境外收入按15%统一税率征税；购房€275,000起（南部和戈佐岛为€220,000）。
- 马耳他退休计划——面向来自欧盟、欧洲经济区和瑞士的退休人士。
在马耳他居留选项中进行比较。
选择在哪里购房
斯利马和圣朱利安斯的港湾生活、Portomaso和Tigné Point的免许可证公寓、瓦莱塔和姆迪纳的历史住宅、马德利纳或梅利哈海湾的花园别墅——我们的区域指南如实地对它们进行比较。
我们给每位国际买家的五条建议
- 尽早确定选择 SDA 还是 AIP——这决定了您可以购买哪些房产，以及能否将其出租。
- 委任您自己的公证人。在马耳他，通常由买方选择并支付公证人费用，公证人负责保障您在产权方面的权益。
- 请建筑师进行房屋勘察——除受管理开发项目中的新建房产外，其他房产均应如此。
- 将购房与您的居留计划统一安排，应在签订购房预约合同之前，而不是之后。
- 确保资金可追溯。银行和公证人会执行严格的反洗钱审查；清晰的资金来源文件能让一切进展更快。
