حقائق أساسية
- من يمكنه الشراء
- أي شخص — يحتاج بعض المشترين إلى تصريح AIP
- مناطق بلا تصريح
- المناطق المخصصة الخاصة (SDAs)
- الحد الأدنى لـ AIP (شقة)
- €174,274 (LN 174/2024)
- الحد الأدنى لـ AIP (غير ذلك)
- €300,619 (LN 174/2024)
- رسوم الدمغة
- 5% (يدفعها المشتري)
- الجدول الزمني المعتاد
- نحو 3 أشهر، من الكونفينيو إلى العقد النهائي
المشترون الأجانب مرحَّب بهم في مالطا. فالجزيرة تجمع بين عضوية الاتحاد الأوروبي، والإنجليزية لغةً رسمية، ونظام قانوني مألوف لكثير من المحامين الدوليين، وسوق عقارية ذات عمق حقيقي في الفئة العليا. وما يميّز مالطا هو نظام بمسارين لغير المقيمين: المناطق المخصصة الخاصة، حيث يمكن لأي شخص الشراء دون قيود، وبقية مالطا، حيث يحتاج غير المقيمين إلى تصريح بسيط.
من يمكنه شراء عقار في مالطا؟
| المشتري | ما ينطبق |
|---|---|
| المواطنون المالطيون | لا قيود |
| مواطنو الاتحاد الأوروبي المقيمون في مالطا 5 سنوات متواصلة أو أكثر | كالمواطنين المالطيين |
| مواطنو الاتحاد الأوروبي الآخرون | المسكن الأول حر عمومًا؛ وقد يلزم تصريح AIP لعقار ثانٍ خارج مناطق SDA |
| مواطنو الدول خارج الاتحاد الأوروبي | تصريح AIP خارج مناطق SDA؛ لا قيود داخلها |
| الشركات التي يملك غير المقيمين 25% منها أو أكثر | تنطبق قواعد تصريح AIP |
المناطق المخصصة الخاصة (SDAs)
مناطق SDA مشاريع محددة يُعامَل فيها المشترون المالطيون والأجانب معاملة متطابقة: لا تصريح، ولا حد لعدد العقارات، وحرية تأجيرها. ومنها Portomaso وPender Gardens في سانت جوليانز، وTigné Point وFort Cambridge في سليما، وTas-Sellum في ملّيحة، وSmartCity، وMadliena Village، وفي غوزو Fort Chambray وKempinski Residences. وتُضاف مناطق جديدة بإشعار قانوني — اثنتان في 2025 وحدها. اقرأ شرح المناطق المخصصة الخاصة.
خارج مناطق SDA: تصريح AIP
في غيرها، يتقدم غير المقيمين بطلب للحصول على تصريح حيازة الممتلكات غير المنقولة (AIP). ويُمنح عادةً لعقار سكني واحد لاستخدامك الشخصي، بشرط حد أدنى للقيمة — بموجب الإشعار القانوني 174 لعام 2024، €174,274 للشقة أو الميزونيت و€300,619 لغيرها من العقارات. ولا يمكن تأجير العقار المشترى بتصريح AIP لأطراف ثالثة. راجع شرح تصريح AIP.
كيف تتم عملية الشراء
- البحث والمعاينة. يُعدّ وكيلك قائمة مختصرة بالعقارات — بما فيها غير المعروضة علنًا — وينظّم المعاينات أو الجولات المصوّرة.
- الاتفاق على السعر والشروط. يُتفاوض في هذه المرحلة على شروط مثل التمويل أو التصاريح أو المشمولات.
- توقيع اتفاق الوعد بالبيع (konvenju). اتفاق أولي ملزم، عادةً مع عربون بنحو 10%، يسجّله كاتب العدل. وتدفع رسم دمغة مؤقتًا بنسبة 1%.
- العناية الواجبة. يتحقق كاتب العدل من سند الملكية والديون والتسجيلات؛ ويتحقق مهندسك المعماري من التصاريح والحالة؛ ويُستحصل على تصريح AIP وأي قرض.
- العقد النهائي. يُوقَّع أمام كاتب العدل، الذي يحصّل باقي الثمن والرسوم. وتستلم المفاتيح.
كل خطوة مشروحة في مراحل شراء العقار.
كم يكلّف
خصّص ميزانية للسعر مضافًا إليه نحو 7%–8% تكاليف شراء في عملية شراء نموذجية، بما في ذلك رسوم الدمغة: رسوم دمغة 5%، وأتعاب كاتب العدل بنحو 2% إضافة إلى التحريات والتسجيل، وأي رسوم AIP، والمستشارين. يدفع المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي رسوم الدمغة بنسبة ثابتة 5% ولا يستفيدون من إعفاءات المشترين لأول مرة أو مزايا مناطق الحفاظ الحضري. ويسرد دليل تكاليف الشراء لدينا كل بند على حدة.
الضرائب بعد التملّك
- لا ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة ثروة.
- دخل الإيجار: ضريبة اختيارية ثابتة بنسبة 15% على الإيجار الإجمالي، أو النسب العادية على الصافي — التفاصيل.
- عند البيع: ضريبة استقطاع نهائية، عادةً 8% من السعر — التفاصيل.
العقار والإقامة
لا يمنح تملّك العقار الإقامة بحد ذاته، لكن العقار المؤهل يقع في صميم برامج الإقامة في مالطا:
- MPRP — إقامة دائمة لعائلات من خارج الاتحاد الأوروبي؛ الشراء ابتداءً من €375,000 أو الاستئجار ابتداءً من €14,000 سنويًا.
- برنامج الإقامة العالمية — إقامة ضريبية بنسبة ثابتة 15% على الدخل الأجنبي المحوَّل؛ الشراء ابتداءً من €275,000 (€220,000 في الجنوب وغوزو).
- برنامج التقاعد في مالطا — للمتقاعدين من الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا.
قارن بينها في خيارات الإقامة في مالطا.
اختيار مكان الشراء
العيش على الميناء في سليما وسانت جوليانز، وشقق بلا تصريح في Portomaso وTigné Point، ومنازل تاريخية في فاليتا ومدينا، وفلل بحدائق في مادلينا أو خلجان ملّيحة — تقارن أدلة المناطق لدينا بينها بصدق.
خمسة أمور نقولها لكل مشترٍ دولي
- قرّر مبكرًا بين SDA وAIP — فهذا يحدد العقارات التي يمكنك شراؤها وما إذا كان بإمكانك تأجيرها.
- عيّن كاتب عدل خاصًا بك. في مالطا يختار المشتري عادةً كاتب العدل ويدفع أتعابه، وهو من يحمي مصالحك فيما يخص سند الملكية.
- احصل على معاينة من مهندس معماري لأي عقار ليس بناءً جديدًا ضمن مشروع مُدار.
- نسّق عملية الشراء مع خطة الإقامة الخاصة بك قبل وعد البيع، لا بعده.
- احرص على أن تكون الأموال قابلة للتتبع. تطبّق البنوك وكتّاب العدل فحوصات صارمة لمكافحة غسل الأموال؛ ووثائق واضحة لمصدر الأموال تسرّع كل شيء.
