Points clés
- Qui peut acheter
- Tout le monde — certains acheteurs ont besoin d’un permis AIP
- Zones sans permis
- Special Designated Areas (SDA)
- Minimum AIP (appartement)
- 174 274 € (LN 174/2024)
- Minimum AIP (autres biens)
- 300 619 € (LN 174/2024)
- Droits de timbre
- 5 % (à la charge de l’acheteur)
- Délai typique
- Environ 3 mois, du konvenju à l’acte
Les acheteurs étrangers sont les bienvenus à Malte. L’île réunit l’appartenance à l’UE, l’anglais comme langue officielle, un système juridique familier à de nombreux juristes internationaux et un marché immobilier réellement profond dans le haut de gamme. Ce qui distingue Malte, c’est un système à deux voies pour les non-résidents : les Special Designated Areas, où chacun peut acheter sans restriction, et le reste de Malte, où les non-résidents ont besoin d’un permis simple à obtenir.
Qui peut acheter un bien à Malte ?
| Acheteur | Ce qui s’applique |
|---|---|
| Citoyens maltais | Aucune restriction |
| Citoyens de l’UE résidant à Malte depuis 5 ans ou plus sans interruption | Comme les citoyens maltais |
| Autres citoyens de l’UE | Résidence principale généralement libre ; un permis AIP peut être nécessaire pour un second bien hors SDA |
| Citoyens non européens | Permis AIP hors SDA ; aucune restriction dans les SDA |
| Sociétés détenues à 25 % ou plus par des non-résidents | Les règles du permis AIP s’appliquent |
Special Designated Areas (SDA)
Les SDA sont des programmes spécifiques où acheteurs maltais et étrangers sont traités de manière identique : pas de permis, pas de limite au nombre de biens et liberté de les louer. Elles comprennent Portomaso et Pender Gardens à St Julian’s, Tigné Point et Fort Cambridge à Sliema, Tas-Sellum à Mellieħa, SmartCity, Madliena Village et, à Gozo, Fort Chambray et Kempinski Residences. D’autres s’y ajoutent par Legal Notice — deux rien qu’en 2025. Lisez les Special Designated Areas expliquées.
Hors SDA : le permis AIP
Ailleurs, les non-résidents demandent un permis Acquisition of Immovable Property (AIP). Il est généralement accordé pour un seul bien résidentiel à usage personnel, sous réserve d’une valeur minimale — selon la Legal Notice 174 de 2024, 174 274 € pour un appartement ou une maisonnette et 300 619 € pour les autres biens. Un bien acheté sous permis AIP ne peut pas être loué à des tiers. Voir le permis AIP expliqué.
Comment se déroule l’achat
- Recherche et visites. Votre agent présélectionne des biens — y compris hors marché — et organise des visites ou des visites vidéo.
- Accord sur le prix et les conditions. Les conditions telles que le financement, les permis ou les éléments inclus sont négociées à ce stade.
- Signature du compromis de vente (konvenju). Un avant-contrat engageant, normalement assorti d’un acompte d’environ 10 %, enregistré par le notaire. Vous payez 1 % de droits de mutation provisoires.
- Audit préalable. Le notaire vérifie le titre de propriété, les dettes et les inscriptions ; votre architecte vérifie les permis et l’état du bien ; votre permis AIP et votre éventuel prêt sont obtenus.
- Acte définitif. Signé devant le notaire, qui perçoit le solde du prix et les droits. Vous recevez les clés.
Chaque étape est expliquée dans le processus d’achat immobilier.
Ce que cela coûte
Prévoyez le prix plus environ 7 % à 8 % de frais d’achat pour une acquisition type, droits de mutation compris : 5 % de droits de mutation, des frais de notaire d’environ 2 % plus les recherches et l’enregistrement, les éventuels frais AIP et les honoraires des conseillers. Les acheteurs non européens paient des droits de mutation au taux fixe de 5 % et ne bénéficient ni des allègements pour primo-accédants ni des avantages des Urban Conservation Areas. Notre guide des frais d’achat les détaille un par un.
La fiscalité une fois propriétaire
- Pas de taxe foncière annuelle ni d’impôt sur la fortune.
- Revenus locatifs : impôt forfaitaire optionnel de 15 % sur les loyers bruts, ou barème normal sur le net — détails.
- À la revente : retenue à la source libératoire, généralement de 8 % du prix — détails.
Immobilier et résidence
Être propriétaire ne confère pas à lui seul un droit de résidence, mais un bien éligible est au cœur des programmes de résidence de Malte :
- MPRP — résidence permanente pour les familles non européennes ; achat à partir de 375 000 € ou location à partir de 14 000 € par an.
- Global Residence Programme — résidence fiscale avec un taux forfaitaire de 15 % sur les revenus étrangers rapatriés ; achat à partir de 275 000 € (220 000 € dans le Sud et à Gozo).
- Malta Retirement Programme — pour les retraités de l’UE, de l’EEE et de la Suisse.
Comparez-les dans les options de résidence à Malte.
Choisir où acheter
La vie au bord du port à Sliema et St Julian’s, des appartements sans permis à Portomaso et Tigné Point, des demeures historiques à La Valette et Mdina, des villas avec jardin à Madliena ou dans les baies de Mellieħa — nos guides des quartiers les comparent en toute honnêteté.
Cinq conseils que nous donnons à chaque acheteur international
- Choisissez tôt entre SDA et AIP — cela détermine les biens que vous pouvez acheter et si vous pouvez les louer.
- Désignez votre propre notaire. À Malte, l’acheteur choisit et rémunère normalement le notaire, qui protège vos intérêts quant au titre de propriété.
- Faites réaliser une expertise par un architecte pour tout bien autre qu’un logement neuf dans une résidence gérée.
- Alignez l’achat sur votre projet de résidence avant la promesse de vente, et non après.
- Assurez la traçabilité des fonds. Banques et notaires appliquent des contrôles anti-blanchiment stricts ; des justificatifs clairs de l’origine des fonds accélèrent tout.
