Dati principali
- Fase 1
- Compromesso (konvenju)
- Caparra abituale
- Circa il 10% del prezzo
- Imposta al konvenju
- 1% di imposta di registro provvisoria
- Fase 2
- Rogito finale di compravendita
- Intervallo tipico
- Circa 3 mesi
- Professionista chiave
- Il vostro notaio
Un acquisto immobiliare a Malta prevede due fasi giuridiche. Prima, acquirente e venditore firmano un compromesso — il konvenju — che vincola entrambe le parti alle condizioni concordate. Poi, completate le verifiche, firmano il rogito finale di compravendita davanti a un notaio e la proprietà passa di mano. Nel frattempo, il notaio, il vostro architetto e, se necessario, la banca e l'amministrazione fiscale svolgono il proprio lavoro.
Passo 1 — Trovare l'immobile giusto
Definite le vostre esigenze — zona, tipologia, budget, se vi serve un immobile idoneo AIP o in SDA — e visitate di persona o in video. Chiedete subito all'agente eventuali problemi noti: permessi, parti comuni, lavori previsti nelle vicinanze.
Passo 2 — Concordare prezzo e condizioni
L'offerta è più di un numero. Concordate per iscritto:
- il prezzo e cosa è incluso (arredi, parcheggio, ripostiglio);
- il termine per il rogito finale;
- le condizioni — ad esempio “subordinato a un mutuo bancario”, “subordinato a un permesso AIP” o “subordinato a una perizia soddisfacente”;
- chi paga cosa, ad esempio eventuali lavori in sospeso o spese condominiali.
Passo 3 — Firmare il compromesso (konvenju)
Il konvenju viene firmato da entrambe le parti, di solito presso lo studio del notaio.
- È consuetudine una caparra di circa il 10% del prezzo; di norma è custodita dal notaio o dall'agente fino al rogito.
- L'acquirente versa l'1% di imposta di registro provvisoria quando il notaio registra l'accordo presso l'amministrazione fiscale.
- L'accordo fissa un periodo di validità — comunemente circa tre mesi — entro il quale va firmato il rogito.
Passo 4 — Due diligence
Durante il periodo del compromesso:
- Il notaio esamina il titolo, conferma il diritto del venditore a vendere e verifica ipoteche, privilegi e altri gravami iscritti sull'immobile.
- Il vostro architetto verifica che l'edificio sia conforme ai permessi edilizi e ne valuta le condizioni.
- La vostra banca valuta l'immobile ed emette l'offerta formale di mutuo, se vi finanziate.
- L'amministrazione fiscale esamina l'eventuale domanda di permesso AIP, con un obiettivo di servizio di circa 35 giorni.
La nostra checklist di due diligence elenca ogni verifica.
Passo 5 — Il rogito finale di compravendita
Il giorno del rogito, acquirente e venditore (o i loro procuratori) firmano l'atto di compravendita davanti al notaio. L'acquirente paga il saldo del prezzo e dell'imposta di registro; l'imposta sul trasferimento a carico del venditore viene trattenuta; eventuali ipoteche sull'immobile vengono estinte. Il notaio registra quindi l'atto e voi ricevete le chiavi.
Passo 6 — Dopo il rogito
- Utenze: trasferite i contratti di luce e acqua con ARMS — vedi utenze a Malta.
- Assicurazione: copertura per fabbricato e contenuto, soprattutto per appartamenti con strutture condivise.
- Condominio: registratevi presso l'amministratore delle parti comuni dell'edificio.
- Permesso di soggiorno: se l'acquisto supporta una domanda MPRP o GRP, inviate l'atto al vostro agente autorizzato.
Le tempistiche in sintesi
| Fase | Tempi tipici |
|---|---|
| Dalle visite all'offerta accettata | Da giorni a settimane |
| Dall’offerta al compromesso | 1–2 settimane |
| Dal compromesso al rogito | Circa 3 mesi |
| Dal rogito alla registrazione | Gestito dal notaio |
