Does a penthouse in Malta come with the roof?

Not always. The roof and the airspace above may belong to the penthouse, to the developer or to all owners in common. The title deed and the promise of sale must say exactly what is included; your notary will confirm it in the searches.

Can I add a pool or a pergola on a penthouse terrace?

Usually only with a planning permit and the structural approval of an architect, and sometimes the agreement of the other owners. Ask whether existing pools, pergolas and enclosures are covered by permits before you buy.

Are penthouses a good investment in Malta?

Well-located penthouses with protected views are among the most sought-after homes for buyers and tenants alike, and supply is limited because each block has only one or two. Value depends heavily on whether the view could be blocked by future development.

Can a non-EU buyer purchase a penthouse in Malta?

Yes. In a Special Designated Area such as Tigné Point or Portomaso no AIP permit is normally needed; elsewhere non-EU buyers usually need an AIP permit, and minimum values apply.

Ein Penthouse in Malta kaufen — was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Eckdaten

Was sie ist: Die oberste Einheit eines Gebäudes, meist zurückversetzt
Wichtigste Wertfaktoren: Aussicht, Terrassengröße, Luftraum, Aufzugszugang
Prüfen: Genehmigungen für Terrassenaufbauten und Pools
Eigentum am Dach: In der Eigentumsurkunde festgelegt
Kaufnebenkosten: Etwa 7 %–8 % zusätzlich zum Kaufpreis

In Malta ist ein Penthouse die oberste Einheit eines Apartmentgebäudes, meist von der Fassade zurückversetzt, sodass es auf einer oder mehreren Seiten eine weitläufige Terrasse hat. Die besten bieten einen freien Blick auf das Meer oder den Hafen, einen eigenen Dachzugang und manchmal einen Pool. Da jedes Gebäude nur ein oder zwei hat, sind gute Penthäuser rar — und entsprechend bepreist.

Was ein Penthouse wertvoll macht

Die Aussicht — und ob sie geschützt ist. Ein Meerblick über eine Straße mit einem niedrigen Gebäude gegenüber ist weit mehr wert als einer über ein Grundstück, das bebaut werden könnte. Fragen Sie Ihren Architekten, was der lokale Bebauungsplan auf den Nachbargrundstücken zulässt.
Terrassengröße und Ausrichtung. Süd- und westseitige Terrassen bekommen die meiste Sonne und den Sonnenuntergang; nordseitige sind im Sommer kühler. Messen Sie die nutzbare Terrassenfläche, nicht nur die Wohnfläche.
Dach und Luftraum. Ob das Dach zum Penthouse gehört — und ob es bebaut werden darf — macht einen großen Unterschied für den Wert. Es muss in der Urkunde festgehalten sein.
Aufzug bis zur Tür. In älteren Gebäuden hält der Aufzug manchmal ein Stockwerk tiefer. Ein Aufzug, der direkt ins Penthouse führt, ist echter Luxus.
Parken. Eine Garage oder ein Stellplatz im selben Gebäude steigert den Wert in Sliema und St. Julian’s, wo Parken auf der Straße schwierig ist.

Fragen vor der Unterzeichnung

Was genau ist enthalten? Terrasse, Dach, Luftraum, Garage, Abstellraum — alles sollte im Vorvertrag aufgeführt sein.
Sind alle Aufbauten genehmigt? Terrassenverglasungen, Pergolen, Pools und Dachräume sind die häufigsten Probleme. Ihr Architekt kann die Immobilie mit den genehmigten Plänen abgleichen.
Wie wird das Gebäude verwaltet? Fragen Sie nach den Regeln der Eigentümergemeinschaft, den letzten Abrechnungen und geplanten Arbeiten. Penthouse-Eigentümer tragen oft einen größeren Anteil der Dach- und Aufzugskosten. Siehe Eigentümergemeinschaft und Gemeinschaftsflächen.
Ist das Gebäude fertiggestellt? Prüfen Sie bei neueren Gebäuden, ob Gemeinschaftsflächen, Fassade und Aufzug fertig sind und der Bauträger sie übergeben hat.
Abdichtung. Die Terrasse ist das Dach der darunterliegenden Wohnung. Fragen Sie, wann die Abdichtung zuletzt erneuert wurde und wer dafür verantwortlich ist.

Wo Sie suchen sollten

Die meisten Luxus-Penthäuser Maltas befinden sich in Sliema, St. Julian’s, Tigné Point, Portomaso und Swieqi, ruhigere Optionen gibt es in Mellieħa und den Villengegenden. Tigné Point und Portomaso sind Special Designated Areas, in denen Käufer aus Nicht-EU-Ländern in der Regel ohne AIP-Genehmigung kaufen können. Entdecken Sie unsere Penthäuser zum Verkauf in Malta.

Kosten

Planen Sie etwa 7 %–8 % zusätzlich zum Kaufpreis für Stempelsteuer, Notargebühren und Recherchen ein — siehe die Kosten des Immobilienkaufs in Malta. Ab €375,000 kann ein Penthouse einen Antrag für das Malta Permanent Residence Programme stützen.

Fragen & Antworten

Gehört zu einem Penthouse in Malta das Dach?

Nicht immer. Das Dach und der Luftraum darüber können dem Penthouse, dem Bauträger oder allen Eigentümern gemeinsam gehören. Die Eigentumsurkunde und der Vorvertrag müssen genau angeben, was enthalten ist; Ihr Notar bestätigt dies bei den Recherchen.

Kann ich auf einer Penthouse-Terrasse einen Pool oder eine Pergola errichten?

In der Regel nur mit einer Baugenehmigung und der statischen Freigabe eines Architekten, manchmal auch mit Zustimmung der anderen Eigentümer. Fragen Sie vor dem Kauf, ob bestehende Pools, Pergolen und Verglasungen genehmigt sind.

Sind Penthäuser in Malta eine gute Investition?

Gut gelegene Penthäuser mit geschützter Aussicht gehören zu den begehrtesten Immobilien bei Käufern wie Mietern, und das Angebot ist begrenzt, da jedes Gebäude nur ein oder zwei hat. Der Wert hängt stark davon ab, ob die Aussicht durch künftige Bebauung verbaut werden könnte.

Kann ein Käufer aus einem Nicht-EU-Land ein Penthouse in Malta erwerben?

Ja. In einer Special Designated Area wie Tigné Point oder Portomaso ist in der Regel keine AIP-Genehmigung erforderlich; anderswo benötigen Käufer aus Nicht-EU-Ländern meist eine AIP-Genehmigung, und es gelten Mindestwerte.

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Mark Micallef

Franchisenehmer und Geschäftsführer von RE/MAX Luxe Malta. Über 25 Jahre im maltesischen Immobilienmarkt; Lizenz PC-00442-22. Geprüft von unserem Beraterteam.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information, am 9. Oktober 2026 mit amtlichen und fachlichen Quellen abgeglichen. Sätze, Schwellenwerte und Programmregeln ändern sich – oft mit dem jährlichen Haushalt – und jeder Fall ist anders. Er ist keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung; klären Sie Ihre Lage vor jeder Entscheidung mit Notar, Anwalt oder Steuerberater.